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www.24753.com:二三线多城售租比严重失衡 社科院预警房价追高风险

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(原标题)多个二三线城市售租比超一线社科院预警房价追高风险

2018年1月房价与租金比值最高的是厦门,达到了惊人的1100。这意味着,当房价与租金分别保持不变时,将需要91.7年才能通过租金回本。如果将未来租金折算为当前价值,则租金回本期还将更长。

随着二三线城市的房价上升,不少曾经的“价值洼地”城市房价已经直逼北上广深,其售租比更是让许多人大呼“看不懂”。

5月14日,社科院城市所发布了房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》。报告显示,2018年1月厦门的住房价格中位数达到了每平方米3.7万多元,已经超过了一线城市广州,杭州、南京、天津的住房价格中位数是每平方米2.8万多元,与广州只有每平方米一两百元的差距。如果从房价与租金比来看,2018年1月厦门、廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京都超过了北上广深。

这些数据显示,不少二三线城市的房地产风险在上升。上述蓝皮书认为,很多二三线城市房价上升过快具有巨大风险。为此,购房者应注意规避追高。由于一线城市房价增速持续低于二三四线城市,一线城市与二三四线城市的价差将有所缩小。

“随着去库存刺激政策的逐渐退出,变为紧缩的调控,预计2018年下半年三四线城市(房地产)市场有可能会出现一波较大的回调。”5月14日,中国社科院城市所不动产室主任王业强在上述发布会上表示。

售租比失衡

如果从售租比来看,不少二三线城市的表现让北上广深难以“望其项背”。

上述报告数据显示,2018年1月房价与租金比值最高的是厦门,达到了惊人的1100。这意味着,当房价与租金分别保持不变时,将需要91.7年才能通过租金回本。如果将未来租金折算为当前价值,则租金回本期还将更长。

房价与租金比超过一线城市的还有廊坊,达到了883。惠州、石家庄、合肥、南京分别为844、824、746、653。

从一线城市来说,上海该比例为644,深圳为627,广州为600,北京为594。简单计算,一线城市房价与租金比值最低的北京,租金回本年限为49.5年,年租金收益率约为2%。而苏州、青岛、济南、天津的上述数据均超过了北京。

上述报告指出,国际房价与租金比例一般在200-300,中国城市一般都远超300的比值。相对于住房销售价格,住房租赁价格的变化一直较为平稳。住房销售价格与租赁价格的失衡,一方面有投机炒作的因素,另一方面有租赁住房保障低、租购权益相差悬殊等原因。

交行金融研究中心高级研究员夏丹指出,很多二三线城市房价去年以来涨幅高,房价绝对水平的确没达到北上广深的水平,但由于租金不高,导致房价与租金比值偏高。

一些城市的限购限价等措施,甚至导致了价格的扭曲。“一些地方因为高于某一个价格的新建住宅不能卖,结果二手房远高于一手房价格,看起来很低的一手房价格存在很大的寻租空间。”她说。

很多二线城市经济发展并不快,一季度经济增速甚至低于5%,有的城市甚至遭遇常住人口净流出。在这样的背景下,为何最近一段时期房价仍然上涨?

中国人民大学教授陶然指出,根本的原因是地方政府对于土地采取了垄断的措施。 “如果不打破这个垄断,那么房地产价格非常高的问题是解决不了的。”

针对二三线城市部分涨幅大,以及房价总水平以及房价与租金比超过一线城市的情况,上述报告给出了预警风险。

该报告表示,不仅一二线城市需要坚持调控,三四线城市也需要加强市场管控。报告指出,过去一年,三四线城市房价出现了大面积的快速上涨。相对于一二线城市,三四线城市房价上涨更容易出现泡沫化现象。需要加强对三四线城市房地产市场稳定性的监控,督促政府根据市场发展与供需结构变化,及时出台稳定市场的政策。

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